Auf den Nebenkostenabrechnungen, die gerade bei Gewerbemietern eintreffen, fällt eine Position auf, die jahrelang unauffällig war: die Grundsteuer. Die Reform gilt seit dem 1. Januar 2025, spürbar wird sie erst mit der Abrechnung für dieses Jahr. Manche Beträge bleiben nahezu gleich, andere verdoppeln sich. Beides kann richtig sein und beides sollte man prüfen können.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Die neue Grundsteuer gilt seit dem 1.1.2025. In der Nebenkostenabrechnung sichtbar wird sie erst jetzt, mit der Abrechnung für 2025.
- Die Bemessungsgrundlage hat sich vollständig geändert: statt Einheitswert gilt der Grundsteuerwert. Vorjahresvergleiche führen deshalb in die Irre.
- Im Gewerbe ist die Grundsteuer nur umlagefähig, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Die Betriebskostenverordnung gilt nicht automatisch.
- Bei gemischt genutzten Gebäuden ist nach der neuen Systematik kein Vorwegabzug für Gewerbeflächen vorzunehmen.
- Prüfen lassen sich drei Dinge auch ohne Jurist: der zugrunde liegende Bescheid, der Abrechnungszeitraum und der Verteilerschlüssel.
Warum die Grundsteuer erst jetzt auffällt
Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Grundsteuer 2018 für verfassungswidrig erklärt, weil sie auf Einheitswerten aus den Jahren 1964 beziehungsweise 1935 beruhte. Seit dem 1. Januar 2025 gilt das neue Recht. Grundlage ist nicht mehr der Einheitswert, sondern der Grundsteuerwert, und die Kommunen haben ihre Hebesätze an das neue System angepasst.
Für Mieter bedeutet das eine zeitliche Verschiebung. Die Steuer ändert sich 2025, die Abrechnung über das Jahr 2025 kommt im Laufe des Jahres 2026. Genau diese Abrechnungen liegen jetzt auf den Schreibtischen. Es ist die erste Abrechnung, in der sich die Reform vollständig auswirkt.
Wichtig für die Prüfung: Ein Vergleich mit dem Vorjahr sagt bei dieser Position wenig aus. Grundstücke, die früher niedrig bewertet waren, können deutlich teurer werden, andere günstiger. Eine Abweichung ist deshalb kein Fehlerbeweis, und ein unveränderter Betrag ist kein Beweis für Richtigkeit.
Wie stark verändern sich die Beträge?
Zwei Effekte überlagern sich: die neue Bewertung des einzelnen Grundstücks und die Hebesätze der Gemeinden. Beim Hebesatz liegen öffentliche Zahlen vor.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Durchschnittlicher Hebesatz Grundsteuer B | von 554 auf 568 Prozent gestiegen |
| Städte mit Erhöhung 2026 (von 200 untersuchten) | 56, also mehr als ein Viertel |
| Städte mit einem Anstieg von mindestens 25 Prozent | 17 |
| Nordrhein-Westfalen | 39 von 79 untersuchten Städten haben erhöht |
Quelle: Auswertungen des Bundes der Steuerzahler zu den Hebesätzen 2026.
Hinzu kommt ein struktureller Punkt: Gewerbegrundstücke werden über die Grundsteuer B häufig deutlich höher belastet als Wohngrundstücke. Wer mehrere Standorte in verschiedenen Gemeinden betreibt, sieht deshalb keine einheitliche Entwicklung, sondern ein Nebeneinander aus stabilen und stark gestiegenen Positionen.
Ist die Grundsteuer im Gewerbe überhaupt umlagefähig?
Im Wohnraummietrecht zählt die Grundsteuer nach der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Kosten. Im Gewerbe gilt das nicht automatisch. Dort entscheidet allein der Mietvertrag, welche Kosten umgelegt werden dürfen. Die Betriebskostenverordnung greift nur, wenn der Vertrag ausdrücklich auf sie verweist.
Für die Praxis heißt das: Bevor Sie über die Höhe streiten, klären Sie die Grundlage. Steht im Vertrag eine Umlagevereinbarung, die öffentliche Lasten des Grundstücks oder ausdrücklich die Grundsteuer erfasst? Fehlt eine solche Regelung, ist die Position dem Grunde nach angreifbar, unabhängig davon, wie der Betrag zustande kommt.
Bei Filialnetzen lohnt der Blick über alle Standorte. Verträge wurden zu verschiedenen Zeiten mit verschiedenen Vermietern geschlossen. Es kommt regelmäßig vor, dass dieselbe Position an einem Standort vereinbart ist und am nächsten nicht.
Gemischt genutzte Objekte: kein Vorwegabzug
Viele Gewerbeflächen liegen in Gebäuden, die auch Wohnungen enthalten. Für die alte Grundsteuer hatte der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass bei der Umlage kein Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten erforderlich ist.
Quelle: BGH, Urteil v. 10.05.2017, VIII ZR 79/16.
Für die neue Grundsteuer wird dieses Ergebnis noch klarer. Wird der Grundsteuerwert im Sachwertverfahren ermittelt, gibt es für das Gebäude nur einen einheitlichen Wert, der nicht zwischen der Nutzung einzelner Flächen unterscheidet. Eine Aufteilung nach Wohnen und Gewerbe lässt sich daraus nicht ableiten.
Wer also darauf hofft, dass der gewerbliche Anteil der Grundsteuer vorab herausgerechnet wird, wird in der Regel enttäuscht. Umgekehrt gilt: Nimmt der Vermieter einen Vorwegabzug vor, sollte er erklären können, worauf er ihn stützt.
Drei Punkte, die Sie prüfen sollten
- Der zugrunde liegende Bescheid. Lassen Sie sich im Rahmen der Belegeinsicht den Grundsteuerbescheid der Gemeinde zeigen. Der umgelegte Betrag muss sich daraus ergeben. Weicht er ab, fehlt eine Erklärung.
- Der Abrechnungszeitraum. Umlagefähig ist die Grundsteuer, die auf den abgerechneten Zeitraum entfällt. Nachzahlungen für frühere Jahre oder Vorauszahlungen für das Folgejahr gehören nicht in diese Abrechnung.
- Der Verteilerschlüssel. Die Grundsteuer betrifft das gesamte Grundstück. Verteilt wird sie nach dem vereinbarten Schlüssel, meist nach Fläche. Prüfen Sie, ob die angesetzte Gesamtfläche stimmt und wie Leerstand behandelt wurde.
Diese drei Punkte lassen sich ohne juristische Bewertung klären. Sie beantworten die Frage, ob der Betrag nachvollziehbar ist. Ob eine Klausel wirksam ist, ist eine andere Frage, dafür braucht es anwaltlichen Rat.
Was tun, wenn der Betrag springt?
Ein deutlicher Anstieg ist zunächst nur ein Anlass zur Nachfrage, kein Beanstandungsgrund. Sinnvoll ist ein Dreischritt:
- Hebesatz nachsehen. Die Hebesätze der Gemeinden sind öffentlich. Hat die Kommune kräftig erhöht, erklärt das einen Teil des Anstiegs sofort.
- Belegeinsicht anfordern. Verlangen Sie den Grundsteuerbescheid und die Berechnung der Verteilung. Verweigert der Vermieter die Einsicht, kann ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung bestehen.
- Positionsgenau beanstanden. Falls sich der Betrag nicht erklären lässt, beanstanden Sie schriftlich und benennen die konkrete Position statt der ganzen Abrechnung.
Quelle: § 259 BGB (Rechenschaftspflicht und Belegeinsicht), § 273 BGB (Zurückbehaltungsrecht).
Bei mehreren Standorten kommt ein vierter Schritt hinzu: der Quervergleich. Wenn in einem Objekt die Grundsteuer um 40 Prozent steigt und in drei vergleichbaren Objekten derselben Region um 5 Prozent, ist das ein Ansatzpunkt, den ein einzelner Standort nie sehen würde.
Dieser Beitrag bietet Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Bewertung im Einzelfall sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.
Häufige Fragen
Ab wann wirkt sich die Grundsteuerreform in der Nebenkostenabrechnung aus?
Die neue Grundsteuer gilt seit dem 1. Januar 2025. In der Nebenkostenabrechnung erscheint sie erstmals in der Abrechnung über das Jahr 2025, die im Laufe des Jahres 2026 zugestellt wird.
Darf mein Vermieter die Grundsteuer auf mich als Gewerbemieter umlegen?
Nur wenn der Mietvertrag es vorsieht. Im gewerblichen Mietrecht gilt Vertragsfreiheit, die Betriebskostenverordnung greift nur bei ausdrücklichem Verweis. Prüfen Sie zuerst die Umlagevereinbarung, dann die Höhe.
Muss der gewerbliche Anteil der Grundsteuer vorab herausgerechnet werden?
In der Regel nicht. Der Bundesgerichtshof hat für die alte Grundsteuer entschieden, dass kein Vorwegabzug für Gewerbeeinheiten erforderlich ist. Bei der neuen Grundsteuer gibt es für das Gebäude ohnehin nur einen einheitlichen Grundsteuerwert.
Der Betrag hat sich verdoppelt. Ist das ein Fehler?
Nicht zwangsläufig. Bewertungsgrundlage und Hebesätze haben sich gleichzeitig geändert, dadurch sind größere Sprünge in beide Richtungen möglich. Entscheidend ist, ob sich der Betrag aus dem Grundsteuerbescheid und dem vereinbarten Verteilerschlüssel nachvollziehen lässt.
Welche Unterlagen sollte ich anfordern?
Den Grundsteuerbescheid der Gemeinde für den abgerechneten Zeitraum und die Berechnung der Verteilung auf die Mietflächen. Beides fällt unter die Belegeinsicht.
Viele Standorte, viele Gemeinden, viele Bescheide?
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